今年3,、4月，土地市場一改年初的低迷，迎來“小陽春”,。5月,，在一些典型城市,，尤其是熱點二線城市,，雖然土地市場的熱度依然延續(xù)，但整體地價漲幅收縮明顯,、一些房企開始放緩拿地節(jié)奏,。
業(yè)內(nèi)人士表示，房地產(chǎn)市場調(diào)控一直沒有放松,。在當下的政策環(huán)境下,，預計典型城市的土地市場會有所降溫。
土地市場“小陽春”開始降溫
中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心發(fā)布的《中國300城市土地市場交易情報》顯示,，今年5月,，全國300個城市共成交土地2130宗，環(huán)比增加8%,，同比減少5%,；成交土地面積9058萬平方米，環(huán)比增加11%,，同比減少4%,。其中，住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）783宗,，環(huán)比增加18%,，同比增加20%；成交面積3815萬平方米,，環(huán)比增加17%,，同比增加18%。
在土地出讓金方面,，全國300個城市的土地出讓金總額為4915億元,，環(huán)比增加17%，同比增加 52%,。其中,，住宅用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）出讓金總額為4223億元，環(huán)比增加15%,，同比增加57%,。
今年，土地市場升溫始于二線城市,。從統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看,，這種態(tài)勢目前依然明顯。5月,，全國土地出讓金排名前20城市的成交總額為2707.4億元,，二線重點城市占得20城中的13席。其中,，杭州以265.7億元位居榜首,。另據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年前5個月,，杭州土地出讓金超過千億元,。在榜單的前十名中，有7個城市位于長三角區(qū)域,。
在二線城市領(lǐng)跑土地市場的同時,，一線城市的土地供應開始放量。從今年前5個月的土地供應情況來看,，在北京,、上海、天津,、重慶,、廣州、南京,、成都,、深圳、杭州,、武漢10個重點城市中,，北京,、上海、天津,、武漢同比均有15%以上的增幅,。其中，上海增幅最高,、達到74%,，北京則為17%。在北京,，5月28日一天內(nèi)出讓了4宗土地,，總成交金額約為97億元。
相比土地出讓面積,、成交金額的增加,，值得關(guān)注的是，5月土地平均溢價率的同比,、環(huán)比均有所下降,。統(tǒng)計顯示，全國300個城市的土地平均溢價率為20%,，較上月減少5個百分點,，較去年同期下降7個百分點。從上海土地成交情況可見一斑,。今年5月,，在上海入市的10宗地塊中，9宗以底價成交,。類似的情況也發(fā)生在北京,。在5月28日北京4個地塊的競拍中，編號為2019-007的孫河地塊吸引了10家開發(fā)商競爭,，最終溢價率達23.32%,。在另外的1宗住宅公建混合用地和2宗商辦用地的競拍中，報名參拍的企業(yè)均只有1家,，最后都以底價成交,。
中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心的相關(guān)研究報告指出，北京,、上海,、天津等10個重點城市今年5月住宅用地成交總量雖較上月有20%的增幅，但土地出讓金的總額為1043億元,，環(huán)比有小幅減少,。
業(yè)內(nèi)人士表示，5月土地市場溢價率迎來今年首降，說明前幾個月持續(xù)高熱的土地市場得到緩解,。也可以看出,，面對樓市出現(xiàn)的升溫苗頭，各地持續(xù)調(diào)控的決心,。同時,，也預示著接下來幾個月內(nèi)土地市場開始降溫。
多方調(diào)控致房企謹慎拿地
“土地市場逐漸降溫應該是多方面因素綜合影響下的結(jié)果,。”某研究機構(gòu)相關(guān)負責人表示,，調(diào)控不放松,、限價房大量入市、房企資金回籠等因素都影響著土地市場的走勢,。
今年4月,，住房和城鄉(xiāng)建設部對6個房價、地價波動幅度較大的城市進行了預警提示,。5月,，住房和城鄉(xiāng)建設部又對近3個月新建商品住宅、二手住宅價格指數(shù)累計漲幅均超過2.0%的佛山,、蘇州,、大連、南寧4個城市進行預警提示,。業(yè)內(nèi)人士認為,，連續(xù)的預警提示體現(xiàn)了穩(wěn)地價、穩(wěn)房價和穩(wěn)預期的調(diào)控決心,，亦是“房住不炒”政策思路的體現(xiàn),。這將有助于后續(xù)各地穩(wěn)房價政策的出臺。
數(shù)據(jù)顯示,，今年以來,，蘇州土地市場3次拍出百億元級土地。1月,，出讓10宗地塊,，總金額達到129.19億元；2月,，7宗地塊總成交價98.25億元,；4月，5宗涉宅地塊以134.53億元成交,。
為了防止“小陽春”入夏,，蘇州市政府連續(xù)出臺多項調(diào)控措施。其中，被稱為“511新政”的《市政府關(guān)于進一步促進全市房地產(chǎn)市場持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展的補充意見》對房屋限售,、土地報價規(guī)則等多個方面進行了調(diào)整,。在土地出讓報價方面，將土地出讓報價條件由定值調(diào)整為區(qū)間設置,。將土地競價超過市場指導價10%（不含10%）需工程竣工驗收后方可申請預售許可的規(guī)定,，調(diào)整為超過市場指導價5%~10%需工程竣工驗收后方可申請預售許可。
對此,，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示,，土地價格一旦超過市場指導價的5%，工程就必須在竣工驗收后才可申請預售許可證,。這一規(guī)定將增加開發(fā)商的資金約束,，也讓其在拿地時更為理性。
在各地加強調(diào)控的同時,，房企拿地的節(jié)奏也有所放緩,。據(jù)悉，旭輝集團已經(jīng)要求區(qū)域公司暫停在公開市場拿地,。何時重啟,，仍待集團通知。對此,，旭輝集團表示,，目前，土地市場過熱,，不符合行業(yè)發(fā)展的大趨勢,，平穩(wěn)的市場應該是未來較長一段時期的主基調(diào)。公司土地儲備獲取相對充足,，可滿足近期發(fā)展所需,。
一些龍頭房企也放緩了拿地節(jié)奏，包括融創(chuàng),、恒大,、萬科、新城等,。數(shù)據(jù)顯示,，今年5月，恒大新增土地價值為18億元,，比前4個月的平均值下降63%,；新城、中海的降幅則超過80%,。
業(yè)內(nèi)人士分析認為,，標桿房企放慢拿地腳步,，一方面反映出企業(yè)對于土地市場風險的預估；另一方面也表明今年一季度過后,，企業(yè)新增的土地儲備在今年上市銷售的難度較大,。因此，規(guī)模較大的企業(yè)的拿地積極性也有所降低,。
近日,，監(jiān)管部門收緊了部分房企在公開市場融資。雖然有房企對此予以否認,，但融資收緊并非空穴來風,。同策研究院數(shù)據(jù)顯示，今年5月,，其監(jiān)測的40家典型上市房企完成融資金額折合人民幣共計367.99億元,。相較于今年4月，融資總額下降52.07%,，創(chuàng)2019年以來歷史新低。同時,，部分拿地較為積極的房企發(fā)行的債券,、ABS（資產(chǎn)擔保證券）被暫停。對于房地產(chǎn)領(lǐng)域的融資亂象,，中國銀保監(jiān)會明確要求嚴查,。
業(yè)內(nèi)人士認為，在土地,、房價有升溫跡象的時候,，融資收緊也是對房地產(chǎn)市場升溫的預警。預計房企也會加強拿地的資金審核力度,。
對于近期出現(xiàn)的熱點城市調(diào)控力度增加,、金融監(jiān)管趨緊等現(xiàn)象，嚴躍進表示,，房企拿地還會保持謹慎,。獲取高價地或地王的情況可能很難再見到。隨著房價走勢平穩(wěn),，資金面的調(diào)整也將根據(jù)市場具體情況來定,。從房價和土地市場走勢來看，一線城市將繼續(xù)企穩(wěn),，東部二線城市后續(xù)或?qū)⒊掷m(xù)降溫,，其他地區(qū)的二線城市以及三四線城市的成交量或面臨調(diào)整壓力。
業(yè)內(nèi)人士表示，房地產(chǎn)市場調(diào)控一直沒有放松,。在當下的政策環(huán)境下,，預計典型城市的土地市場會有所降溫。
土地市場“小陽春”開始降溫
中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心發(fā)布的《中國300城市土地市場交易情報》顯示,，今年5月,，全國300個城市共成交土地2130宗，環(huán)比增加8%,，同比減少5%,；成交土地面積9058萬平方米，環(huán)比增加11%,，同比減少4%,。其中，住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）783宗,，環(huán)比增加18%,，同比增加20%；成交面積3815萬平方米,，環(huán)比增加17%,，同比增加18%。
在土地出讓金方面,，全國300個城市的土地出讓金總額為4915億元,，環(huán)比增加17%，同比增加 52%,。其中,，住宅用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）出讓金總額為4223億元，環(huán)比增加15%,，同比增加57%,。
今年，土地市場升溫始于二線城市,。從統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看,，這種態(tài)勢目前依然明顯。5月,，全國土地出讓金排名前20城市的成交總額為2707.4億元,，二線重點城市占得20城中的13席。其中,，杭州以265.7億元位居榜首,。另據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年前5個月,，杭州土地出讓金超過千億元,。在榜單的前十名中，有7個城市位于長三角區(qū)域,。
在二線城市領(lǐng)跑土地市場的同時,，一線城市的土地供應開始放量。從今年前5個月的土地供應情況來看,，在北京,、上海、天津,、重慶,、廣州、南京,、成都,、深圳、杭州,、武漢10個重點城市中,，北京,、上海、天津,、武漢同比均有15%以上的增幅,。其中，上海增幅最高,、達到74%,，北京則為17%。在北京,，5月28日一天內(nèi)出讓了4宗土地,，總成交金額約為97億元。
相比土地出讓面積,、成交金額的增加,，值得關(guān)注的是，5月土地平均溢價率的同比,、環(huán)比均有所下降,。統(tǒng)計顯示，全國300個城市的土地平均溢價率為20%,，較上月減少5個百分點,，較去年同期下降7個百分點。從上海土地成交情況可見一斑,。今年5月,，在上海入市的10宗地塊中，9宗以底價成交,。類似的情況也發(fā)生在北京,。在5月28日北京4個地塊的競拍中，編號為2019-007的孫河地塊吸引了10家開發(fā)商競爭,，最終溢價率達23.32%,。在另外的1宗住宅公建混合用地和2宗商辦用地的競拍中，報名參拍的企業(yè)均只有1家,，最后都以底價成交,。
中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心的相關(guān)研究報告指出，北京,、上海,、天津等10個重點城市今年5月住宅用地成交總量雖較上月有20%的增幅，但土地出讓金的總額為1043億元,，環(huán)比有小幅減少,。
業(yè)內(nèi)人士表示，5月土地市場溢價率迎來今年首降，說明前幾個月持續(xù)高熱的土地市場得到緩解,。也可以看出,，面對樓市出現(xiàn)的升溫苗頭，各地持續(xù)調(diào)控的決心,。同時,，也預示著接下來幾個月內(nèi)土地市場開始降溫。
多方調(diào)控致房企謹慎拿地
“土地市場逐漸降溫應該是多方面因素綜合影響下的結(jié)果,。”某研究機構(gòu)相關(guān)負責人表示,，調(diào)控不放松,、限價房大量入市、房企資金回籠等因素都影響著土地市場的走勢,。
今年4月,，住房和城鄉(xiāng)建設部對6個房價、地價波動幅度較大的城市進行了預警提示,。5月,，住房和城鄉(xiāng)建設部又對近3個月新建商品住宅、二手住宅價格指數(shù)累計漲幅均超過2.0%的佛山,、蘇州,、大連、南寧4個城市進行預警提示,。業(yè)內(nèi)人士認為,，連續(xù)的預警提示體現(xiàn)了穩(wěn)地價、穩(wěn)房價和穩(wěn)預期的調(diào)控決心,，亦是“房住不炒”政策思路的體現(xiàn),。這將有助于后續(xù)各地穩(wěn)房價政策的出臺。
數(shù)據(jù)顯示,，今年以來,，蘇州土地市場3次拍出百億元級土地。1月,，出讓10宗地塊,，總金額達到129.19億元；2月,，7宗地塊總成交價98.25億元,；4月，5宗涉宅地塊以134.53億元成交,。
為了防止“小陽春”入夏,，蘇州市政府連續(xù)出臺多項調(diào)控措施。其中，被稱為“511新政”的《市政府關(guān)于進一步促進全市房地產(chǎn)市場持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展的補充意見》對房屋限售,、土地報價規(guī)則等多個方面進行了調(diào)整,。在土地出讓報價方面，將土地出讓報價條件由定值調(diào)整為區(qū)間設置,。將土地競價超過市場指導價10%（不含10%）需工程竣工驗收后方可申請預售許可的規(guī)定,，調(diào)整為超過市場指導價5%~10%需工程竣工驗收后方可申請預售許可。
對此,，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示,，土地價格一旦超過市場指導價的5%，工程就必須在竣工驗收后才可申請預售許可證,。這一規(guī)定將增加開發(fā)商的資金約束,，也讓其在拿地時更為理性。
在各地加強調(diào)控的同時,，房企拿地的節(jié)奏也有所放緩,。據(jù)悉，旭輝集團已經(jīng)要求區(qū)域公司暫停在公開市場拿地,。何時重啟,，仍待集團通知。對此,，旭輝集團表示,，目前，土地市場過熱,，不符合行業(yè)發(fā)展的大趨勢,，平穩(wěn)的市場應該是未來較長一段時期的主基調(diào)。公司土地儲備獲取相對充足,，可滿足近期發(fā)展所需,。
一些龍頭房企也放緩了拿地節(jié)奏，包括融創(chuàng),、恒大,、萬科、新城等,。數(shù)據(jù)顯示,，今年5月，恒大新增土地價值為18億元,，比前4個月的平均值下降63%,；新城、中海的降幅則超過80%,。
業(yè)內(nèi)人士分析認為,，標桿房企放慢拿地腳步,，一方面反映出企業(yè)對于土地市場風險的預估；另一方面也表明今年一季度過后,，企業(yè)新增的土地儲備在今年上市銷售的難度較大,。因此，規(guī)模較大的企業(yè)的拿地積極性也有所降低,。
近日,，監(jiān)管部門收緊了部分房企在公開市場融資。雖然有房企對此予以否認,，但融資收緊并非空穴來風,。同策研究院數(shù)據(jù)顯示，今年5月,，其監(jiān)測的40家典型上市房企完成融資金額折合人民幣共計367.99億元,。相較于今年4月，融資總額下降52.07%,，創(chuàng)2019年以來歷史新低。同時,，部分拿地較為積極的房企發(fā)行的債券,、ABS（資產(chǎn)擔保證券）被暫停。對于房地產(chǎn)領(lǐng)域的融資亂象,，中國銀保監(jiān)會明確要求嚴查,。
業(yè)內(nèi)人士認為，在土地,、房價有升溫跡象的時候,，融資收緊也是對房地產(chǎn)市場升溫的預警。預計房企也會加強拿地的資金審核力度,。
對于近期出現(xiàn)的熱點城市調(diào)控力度增加,、金融監(jiān)管趨緊等現(xiàn)象，嚴躍進表示,，房企拿地還會保持謹慎,。獲取高價地或地王的情況可能很難再見到。隨著房價走勢平穩(wěn),，資金面的調(diào)整也將根據(jù)市場具體情況來定,。從房價和土地市場走勢來看，一線城市將繼續(xù)企穩(wěn),，東部二線城市后續(xù)或?qū)⒊掷m(xù)降溫,，其他地區(qū)的二線城市以及三四線城市的成交量或面臨調(diào)整壓力。
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